Статья

21 ЯНВ, 10:00

​Как реформа долевого строительства изменила цены на новостройки

Портал "Будущее России. Национальные проекты" разобрался, в каких регионах квадратный метр подорожал больше других, как на ситуацию отреагировал рынок, и когда цены на жилье перестанут расти

Ушедший год оказался переломным для российской стройотрасли: реформа долевого строительства изменила не только подход к финансированию жилищных проектов, но и ценообразование, поскольку теперь девелоперы перекладывают расходы за проектное финансирование на стоимость квадратного метра. Оправдались ли опасения относительно роста цен на новостройки и ждать ли подорожания в наступившем году, эксперты рассказали порталу "Будущее России. Национальные проекты", оператором которого является информационное агентство ТАСС.

Ценник расправил плечи

С 1 июля 2019 года застройщики жилья в России обязаны начинать все новые проекты с привлечением финансирования от банков. Объекты нельзя строить непосредственно на деньги покупателей — до сдачи новостройки средства дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах, а девелоперы возводят дома на кредиты.

Застройщики предупреждали, что переход на проектное финансирование приведет к монополизации рынка крупными компаниями и банкротству небольших девелоперов. Покупатели в свою очередь опасались роста цен на жилье. Кроме того, вместе с отказом от долевого строительства может исчезнуть и его главное преимущество — покупка на этапе котлована по самым низким ценам.

На прошедшем в декабре заседании рабочей группы Госсовета по строительству, ЖКХ и городской среде Виталий Мутко, бывший на тот момент вице-премьером РФ, курировавшим в правительстве строительную отрасль, отчитался, что "резкого скачка цен, как предсказывали некоторые эксперты, в 2019 году не произошло, провала по объемам ввода — тоже".

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

09.ЯНВ., 10:00

Как принять квартиру в новостройке

А вот и.о. главы Минстроя Владимир Якушев хоть и утверждал, что "год был неплохой", однако отмечал, что "рост цен опередил события".

Пересмотр стоимости квадратного метра в новостройках массового сегмента начался уже в первом полугодии на фоне подготовки отрасли к проектному финансированию и в "какой-то степени носил спекулятивный характер", считает директор по развитию риелторской компании "Метриум" Наталья Сазонова.

"Тогда застройщики активно вели рекламные кампании с призывом покупать жилье как можно скорее, до "отмены ДДУ" с 1 июля, это сопровождалось индексацией цен", — вспоминает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

"Рост цен соразмерен со ставкой финансирования проекта, а это минимум 8-10%", — указывает директор по маркетингу и продажам девелоперской компании Lexion Development Алексей Лухтан.

На ценах сказалась и динамика предложения: так, по словам Попова из ЦИАНа, в Москве в январе — июне 2019 года девелоперы вывели на рынок на 35% меньше жилья, чем годом ранее. Сработали рыночные механизмы: в условиях уменьшающегося предложения увеличивались спрос и цены.

Марина Лысцева/ТАСС

По предварительным подсчетам Попова, в 2019 году заметнее всего цены росли в Воронеже, Казани, Омске и Уфе, где новостройки подорожали более чем на 20%. Наименее динамично цены росли в Новосибирске, Перми, Ростове-на-Дону, Самаре (от +4%). "По выборке из 15 городов-миллионников стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 9% в годовом выражении до 75,7 тыс. рублей", — рассказывает эксперт.

В частности, в Москве в новостройках массового сегмента средняя стоимость квадратного метра за год увеличилась на 8% — до 173 тыс. рублей, уточняет генеральный директор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

09.ЯНВ., 09:30

Недвижимость на бирже: как ипотечные облигации помогут снизить ставки на покупку жилья

Генеральный директор петербургского агентства недвижимости "Невский простор" Александр Гиновкер говорит о росте на 8-11% — до 120 тыс. рублей.

В Крыму за 11 месяцев новостройки подорожали на 7%: в Ялте и Алуште — до 119 тыс. рублей, в Севастополе — до 96 тыс. рублей, в Симферополе — до 78 тыс. рублей, сообщает директор по маркетингу комплекса апартаментов "Резиденция "Дипломат" Наталья Зубова.

Все уладит спрос

По словам руководителя направления новостроек "Авито Недвижимости" Дмитрия Алексеева, в 2019 году рынок уже отыграл реформу, поэтому в 2020 году, скорее всего, рост цен на новостройки замедлится.

Этому будет способствовать и снижение платежеспособного спроса, с которым рынок столкнулся во втором полугодии, отмечают эксперты.

"Этот показатель для большинства девелоперов едва ли не более важен, чем стоимость квадратного метра, поэтому мы ожидаем, что рост цен замедлится. Собственно, тренд наблюдается в последние три-четыре месяца. В месячном выражении рост цен уже не превышает 1-1,5%", — отмечает Попов из ЦИАНа.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

24.АПР., 10:00

Первое "Ласточкино": заселен пилотный дом, построенный с использованием счетов эскроу

По мнению Сазоновой из риелторской компании "Метриум", девелоперам придется смягчать ценовую политику, чтобы в 2020 году сохранить приемлемые темпы продаж. По ее прогнозу, цены могут начать снижаться уже с марта-апреля.

Поддержать спрос помогут падающие ставки по ипотеке — в 2019 году Центробанк несколько раз снижал ключевую ставку (в декабре до 6,25%), в итоге к концу 2019 года в ведущих банках они были уже меньше 9%, в то время как в конце 2018-го приближались к 10%.

Как отметил Мутко на заседании рабочей группы Госсовета, правительство и Центробанк будут и в 2020 году предпринимать усилия, чтобы снизить ставку. "От этого показателя сильно зависит спрос на жилье, а значит — объемы жилищного строительства, и главное то, насколько быстро люди решают свои жилищные вопросы", — подчеркнул вице-премьер.

Наталья Денисова