Статья

2 ИЮЛ, 09:30

Год эскроу: что изменилось на рынке новостроек России

Портал "Будущее России. Национальные проекты" разбирался с тем, насколько активно девелоперы и застройщики переходят на проектное финансирование, как изменился уровень доверия населения к рынку долевого строительства и какие коррективы в процесс перехода внесла эпидемия новой коронавирусной инфекции

1 июля 2019 года в России заработали новые правила долевого строительства. Застройщики лишились права собирать деньги дольщиков напрямую, а в цепочке продаж квартир появился новый этап — создание счета эскроу, на котором средства граждан хранятся до самого конца строительства. Возник и новый полноценный игрок — банк. Теперь застройщики должны вести работы за счет кредитов или собственных резервов. Переход на новую систему финансирования долевого строительства входит в число мероприятий национального проекта "Жилье и городская среда". Реформа сферы в свое время вызвала массу споров и опасений, прежде всего среди строительных компаний. Тем не менее уже год эта система работает и, судя по всему, приживается. Портал "Будущее России. Национальные проекты" разбирался, как работа по эскроу поменяла картину на рынке жилья и выдержала ли та испытание пандемией коронавируса.

Защита дольщиков как национальная цель

Квартирный вопрос, который, по утверждению классика, испортил москвичей, последние 15 лет решался очень активно. Причем не только в Москве, но и далеко за ее пределами. Застройщики представляли гражданам новые проекты, граждане охотно вкладывали деньги в строящееся жилье. По оценкам Минстроя, эти вложения исчисляются триллионами. Только для самих дольщиков покупка квартиры зачастую напоминала лотерею, причем отнюдь не беспроигрышную. Недобросовестные застройщики могли продать существующие лишь на бумаге квартиры и исчезнуть в неизвестном направлении вместе с деньгами покупателей.

На сегодняшний день число проблемных домов, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, составляет 3092. Долгострои есть в 72 российских регионах, а их площадь превышает 18 млн кв. метров. Например, знаменитый московский объект "Царицыно" должен был быть заселен еще в 2012 году, но дольщики ждут квартиры до сих пор. И таких обманутых граждан десятки тысяч по всей стране. Поэтому борьба с долгостроями вошла в список достижения национальных целей России до 2024 года.

Законодательство о долевом строительстве претерпело огромное множество изменений, когда его разработчики пытались защитить деньги граждан. В итоге пришли к выводу, что средства дольщиков не могут привлекаться компаниями напрямую. И приняли следующую схему: деньги перечисляются на специальный счет эскроу и хранятся до ввода дома в эксплуатацию и регистрации в Едином госреестре недвижимости права собственности на первую квартиру. Счет эскроу в банке в свою очередь застрахован на сумму до 10 млн рублей — в целом по России средняя стоимость квартиры в новостройке укладывается в этот лимит. Так что деньги дольщиков надежно защищены. К застройщикам в свою очередь предъявляются особые требования: они, в частности, должны обладать финансовой устойчивостью, собственными средствами и хорошей репутацией.

Донат Сорокин/ТАСС

Переход на новую систему финансирования жилищного строительства состоялся 1 июля 2019 года. Однако большая часть застройщиков получила отсрочку. Правительство утвердило перечень критериев, соответствие которым позволяло компаниям достроить уже начатые проекты по старым правилам. По оценкам Минстроя, на это должно уйти около двух лет, после чего проектное финансирование станет единственной возможной схемой долевого строительства в России.

Отказ от прямого привлечения дольщиков — это часть федерального проекта "Ипотека" в рамках нацпроекта "Жилье и городская среда". В паспорте проекта указано, что уже с 2023 года использование счетов эскроу станет единственным способом приобретения квартиры по договорам долевого участия.

Первые в "Ласточкине"

В конце марта прошлого года в Воронеже устроили торжественную передачу ключей жильцам нового дома. Повод для этого был весьма серьезный: этот дом стал первым в России, построенным с применением счетов эскроу. Семнадцатиэтажное здание возводилось в составе уже начатого жилого массива "Ласточкино" в микрорайоне Шилово.

Среди тех, кто принимал участие в церемонии, — семья Анастасии Толоконниковой. Они с мужем стали дольщиками проекта — одними из первых в стране, кто купил жилье через эскроу. По ее словам, это был осознанный выбор, поскольку семья была обеспокоена ситуацией с долгостроями и хотела защитить свои средства.

"В последнее время было очень много случаев недостройки домов, и далеко ходить не надо: пример тому — квартал "Звездный" тут у нас, в Шилово. Я слышала, что был не один суд и люди потратили много времени и нервов, чтобы заселиться в свое жилье. А у нас были надежный фундамент и уверенность в том, что мы вовремя заселимся в свою квартиру. На мой взгляд, эскроу-счета — это очень правильное решение", — сказала Анастасия Толоконникова.
Вид на жилой массив "Ласточкино" в микрорайоне Шилово Пресс-служба АО "ДСК"

Что касается самой сделки по покупке квартиры, она была простой и практически не отличалась от привычной процедуры с договором долевого участия. "Сделка отличалась лишь дополнительным походом в банк для открытия счета, сложностей никаких не было, все было быстро и легко", — рассказала дольщица.

Первопроходцем в области проектного финансирования стало старейшее воронежское предприятие — АО "ДСК". Однако застройщик применил новую схему в сокращенном виде: деньги дольщиков, которые они заплатили за квартиры, хранились на счетах эскроу, при этом домостроительный комбинат не привлекал банковские кредиты, а полностью вел работы за счет собственных средств. После ввода дома в эксплуатацию счета эскроу были раскрыты, а деньги покупателей были перечислены застройщику.

"Основная цель реализации пилотного проекта с внедрением новой системы заключалась в отработке механизмов взаимодействия застройщика с банковскими учреждениями, Росреестром, Кадастровой палатой и другими структурами. Важно было наладить коммуникации, выстроить систему электронного документооборота, который позволял дольщикам с наименьшими проблемами и временными затратами приобретать и оформлять недвижимость. Мы положительно оцениваем это опыт", — считает генеральный директор АО "ДСК" Андрей Соболев.

Сегодня воронежское предприятие строит с применением эскроу около 15% общего объема возводимого жилья, это четыре жилых дома площадью примерно 35 тыс. кв. м, поясняет Андрей Соболев. А полностью схема проектного финансирования с привлечением кредита реализуется пока только на одном объекте — строящемся совместно с ДОМ.РФ арендном доме.

Жилой массив "Ласточкино" в микрорайоне Шилово Антон Кузнецов/Будущее России. Национальные проекты

"Однозначно система… доказала свою жизнеспособность. Практика использования подтвердила, что система достаточно эффективна и удобна как для застройщиков, так и для дольщиков, позволяя им чувствовать себя более уверенно и защищенно, доверяя и вкладывая свои денежные средства в долевое строительство", — резюмировал Соболев.

Кредит большой и маленький

В начале действия новых правил долевого строительства большая часть застройщиков воспользовалась правом отсрочки, которое предоставлялось при соответствии правительственным критериям. Поэтому поначалу казалось, что счета эскроу не использует практически никто. Но по мере завершения начатых до реформы новостроек доля застройщиков, перешедших на проектное финансирование, росла. Минстрой России приводит такие данные: если в прошлом году по новой схеме возводилось чуть более 4 млн кв. м жилья, то сейчас этот показатель составляет 34,3 млн, или около трети от всех жилых площадей, находящихся в стадии строительства.

"За этот период доля проектов, возводимых по новым правилам, выросла с 3% до 34%. Таким образом, и девелоперы, и участники строительства, по достоинству оценив преимущества новой формы финансирования, приняли установленные правила и приступили к их реализации", — рассказали в ведомстве.

По данным Минстроя, наибольшее количество жилья с применением проектного финансирования сегодня возводится в Москве, Подмосковье, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Свердловской области.

При этом новостройки со счетами эскроу пользуются спросом, их продажи идут бойко и постоянно растут. Такой вывод по итогам первого квартала 2020 года делают аналитики сервиса ЦИАН.

Жилой массив "Ласточкино" в микрорайоне Шилово Антон Кузнецов/Будущее России. Национальные проекты
"Доля продаж с использованием эскроу-счетов стабильно увеличивается. Если по итогам всего 2019 года на них пришлось лишь 6% от числа заключенных ДДУ (договор долевого участия. — Прим. ред.), то в первом квартале 2020 года доля сделок с эскроу-счетами составила уже 24% (35,5 тыс. ДДУ из 147,8 тыс.). В пяти регионах (Красноярском и Краснодарском краях, Курганской и Сахалинской областях, а также в Калмыкии) на продажи по новой схеме пришлось более 50% от объема", — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

При этом в Красноярском крае из 2575 сделок только две были совершены без применения эскроу. В Краснодарском крае спецсчета использовались почти в 60% сделок. Во всем объеме предложения жилья на первичном рынке новостройки с проектным финансированием занимают примерно 30%, говорится в материалах аналитического центра ЦИАН. И эта доля будет увеличиваться по мере завершения проектов, реализующихся по прежней схеме финансирования, считают аналитики сервиса.

Банк России результаты первого года внедрения проектного финансирования тоже оценивает положительно. По данным регулятора, число застройщиков, выбирающих новую схему, постоянно растет. Причем она применяется и в крупных проектах, и в небольших.

"Если говорить про диапазон финансирования проектов, то он довольно широкий — от 10 млн до 36 млрд рублей. То есть финансирование получают как крупные, так и небольшие проекты", — уточнили в пресс-службе ЦБ. По подсчетам Банка России, в 47 из 85 регионов уже есть завершенные проекты, реализованные по новым правилам. Всего в стране открыто более 100 тыс. счетов эскроу, на них депонировано 352,7 млрд рублей. В мае в России было открыто 12,1 тыс. счетов эскроу, это на 14% больше, чем в апреле. В паспорте национального проекта "Жилье и городская среда" указано, что в 2024 году число действующих договоров долевого участия с использованием счетов эскроу должно превысить миллион.

Жилой массив "Ласточкино" в микрорайоне Шилово Антон Кузнецов/Будущее России. Национальные проекты
"Однако темпы роста, как и в апреле, продолжили снижаться по сравнению с началом текущего года, что связано с влиянием ограничительных мер, вызванных эпидемией коронавируса", — отмечает ЦБ.

Общий кредитный лимит по заключенным застройщиками договорам составляет около 1,4 трлн рублей, а общий объем задолженности оценивается в 481 млрд рублей.

Вопрос доверия

Процедура покупки квартиры при переходе на проектное финансирование практически не изменилась. Тем не менее для граждан, особенно в регионах, где были недобросовестные застройщики, вопрос доверия строительным компаниям стал принципиальным. И те, кто перешел на эскроу, оказались в выигрыше.

"Проекты по эскроу однозначно пользуются большим доверием, особенно в городах, где высокий процент долгостроев, например в Хабаровске. Защита и контроль банка позволяют покупателю решаться на серьезную покупку большей стоимости и на раннем этапе строительства, так как теперь есть гарантии сохранности средств", — рассказали в федеральной компании "Талан". Сейчас застройщик полностью перешел на новую схему работы на проектах в Хабаровске и Перми.

Девелопер ГК "МИЦ", работающий в Москве и области, с 1 июля 2019 года перевел все свои проекты на работу по эскроу. Коммерческий директор компании Геннадий Дикалов рассказал, что примерно половина покупателей сейчас интересуется, по какой схеме им предстоит приобретать квартиру.

"Не все понимают нюансы, но для людей это примерно как страхование вкладов в банках. Маловероятно, что это является триггером для покупки, но это все больше воспринимается как обязательный элемент", — пояснил Дикалов.

Он добавил, что переход на проектное финансирование также предотвращает демпинг на рынке первичного жилья, а ведь именно он в ряде случаев стал причиной появления обманутых дольщиков.

Кирилл Кухмарь/ТАСС

Крупнейший по объемам текущего строительства в России девелопер ГК "ПИК" также планирует все новые проекты переводить на новую систему работы. В 2018 году компания открыла кредитную линию на 19,9 млрд рублей в ВТБ на реализацию проекта "Дмитровский парк". Сегодня приобретение квартир через эскроу уже возможно как минимум в пяти строящихся комплексах девелопера.

"Новые правила финансирования строительства, безусловно, делают покупку квартир гораздо более безопасным мероприятием для тех, кто покупал у мелких и неизвестных застройщиков. Однако для тех клиентов, кто приобрел или планирует приобретать квартиры у девелоперов, давно зарекомендовавших себя на рынке, мало что изменилось, и мы видим стабильно высокий интерес", — рассказали в пресс-службе компании.

В целом год работы с проектным финансированием показал рост доверия к рынку жилья, рассказала управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

"Покупатель позитивно воспринял реформу и быстро осознал ее плюсы. Фактически новая модель полностью ограждает его вложения от рисков. Гипотетически сохраняется возможность задержки получения ключей от квартиры, но весьма ограниченная по времени. Во всяком случае, вариант остаться на долгие годы и без денег, и без жилья теперь исключен. Поэтому клиенты охотно приобретают жилье в проектах с эскроу-счетами, и уровень доверия в целом к рынку долевого строительства у них повысился", — сказала эксперт.

Испытание коронавирусом

По оценкам самих застройщиков, за год рынок укрупнился (поскольку крупным компаниям проще получить банковское финансирование) и очистился от недобросовестных игроков (потому что у них по новым правилам нет возможности получить кредит). Однако весной этого года реформированный рынок столкнулся с экономическими последствиями пандемии коронавируса, которые невозможно было просчитать заранее. Государство разработало меры поддержки строительной отрасли: выделило средства на субсидирование процентной ставки по кредитам застройщиков и на выкуп непроданных квартир в новостройках через ДОМ.РФ. Тем не менее на рынке наступило затишье, указывает Мария Литинецкая: старт многих проектов был отложен, а покупательная способность россиян упала, что может негативно повлиять на спрос на жилье.

Артем Геодакян/ТАСС

Снижение деловой активности на рынке также отмечает Минстрой России. По данным ведомства, на это оказала влияние не только пандемия, но и экономический спад на фоне нефтяного кризиса. В министерстве отмечают, что регионы мониторят ход строительства и возможные переносы сроков, оценивают финансовое состояние застройщиков.

"При этом необходимо отметить, что финансирование проектов строительства, реализуемых по новым правилам, осуществляется в штатном режиме, в строгом соответствии с плановыми сроками", — подчеркнули в Минстрое.

В то же время в аналитическом центре ЦИАН отмечают, что схема проектного финансирования позволила девелоперам довольно легко пережить весенний кризис.

"Опыт весны этого года показал, что такая схема позволяет застройщикам успешно переживать локальные кризисные ситуации. Банковское финансирование гарантированно покрывает затраты застройщика до момента завершения стройки, что позволяет не допустить кассовых разрывов при локальном спаде спроса. Правда, в случае возникновения более глубокого кризиса в отрасли проблемы застройщиков (как финансовые, так и в части общения с покупателями) могут стать проблемами банков. Для недопущения возникновения кризисных явлений государство действует на опережение", — считает Алексей Попов.

Остались ли новостройки доступными

Пока переход на проектное финансирование еще не стал реальностью, многие девелоперы и аналитики высказывали опасение, что новая схема приведет к росту цен на новостройки. По оценкам "Метриума", за последние два года жилье на первичном рынке действительно подорожало на 15–20%. На это повлияли два ключевых фактора: низкие ставки по ипотеке при вызванном этим высоком спросе на квартиры и проектное финансирование.

Владимир Смирнов/ТАСС
"Если деньги дольщиков фактически были беспроцентным займом, то банковский кредит нужно обслуживать. Соответственно, эти расходы включаются в стоимость квадратного метра. Однако у застройщика есть шанс снизить эти затраты, если он сможет продемонстрировать высокие темпы продаж. Чем больше скапливается средств на эскроу-счетах, тем ниже ставка по последующим траншам кредита. Соответственно, банк заинтересован в демпинге, то есть при выделении средств он настаивает на более низких ценах, чтобы стимулировать поток денег на эскроу-счета. Застройщик при этом не всегда к этому готов, ведь уменьшается его прибыль", — отмечает Мария Литинецкая.

Но есть у этих процессов и обратная сторона. Как отмечает генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев, необходимость тесного сотрудничества с банками привела к повышению качества девелоперских проектов.

"Проектное финансирование предполагает серьезный андеррайтинг: банки изучают финмодели и инвестируют только в высоколиквидные проекты с низкими рисками. Таким образом, рынок отсеивает непрофессиональных или недостаточно опытных игроков и стимулирует застройщиков повышать эффективность разработки проекта, его концепции, ценообразования", — сказал Козельцев.

Год спустя после перехода на проектное финансирование у застройщиков и банков по-прежнему остаются некоторые противоречия. Например, строительные компании периодически поднимают вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу, которое позволяет более плавно вести работы, по-прежнему обсуждается вопрос об оптимальном проценте по банковскому кредиту. Он стал вновь актуальным, после того как государство в качестве мер поддержки решило субсидировать эту ставку для застройщиков. Тем не менее, работа по эскроу стала новой реальностью, и все трудности станут преодолеваться на практике. В Минстрое утверждают, что большая часть домов, строящихся по старым правилам, будет введена в эксплуатацию в 2020–2021 годах. После этого 95% застройщиков полностью перейдут на проектное финансирование.

Елена Рузлева